주택 전전세,전대차 계약 총정리!!

안녕하세요.
오늘은 전전세와 전대차에 대해서 알아보겠습니다.
흔하게 깔세라고도 표현하는경우도 많은데 전전세와 전대차는 분명하게 다른부분이 있습니다.
그차이를 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

◎ 전전세 ◎

 

 

전세입자란 전세에 임차인과 동인한 뜻이며, 임대인으로부터 건물(주택)을 제공받아 

일정기간 계약에 따라 그것에 머무는 사람을 뜻합니다. 
즉, 아파트 전세금을 주고 아파트에 거주중인 사람이 전세입자입니다.

전세를 살아보신분들은 아시겠지만 전세입자의 유형은 크게 2가지입니다.

① 확정일자와 전입신고를 한 세입자
보통 많은경우가 확정일자와 전입신고를 하는 세입자입니다.
계약서를 작성하고 확정일자를 받은 뒤, 이사를 하고 전입신고를 하는 경우입니다.
이렇게 하면 세입자는 후순위 권리에 대하여 대항력과 우선변제권이 생기게 됩니다.

② 전세권 설정등기를 한 세입자 
전세권 설정등기는 말그대로 세입자의 전세권을 등기부상에 올린 세입자 입니다.
실무에서는 전세권설정등기는 많지는 않지만 종종있는편입니다.
전세권 설정을 하기위해서는 임대인의 동의가 필요한데 대부분의 많은 임대인분들이

 

 

귀찮아 하시거나 등기부상에 기재되는것 자체를 꺼려하시는분들도 있기때문에
전세권 설정등기보단 확정일자+전입신고를 통해서 대항력을 갖추는 경우가 대부분입니다.
전세권 설정등기를 등기부등본에 설정한 직후부터 세입자는 권리를 보호받을 수 있습니다.

 

 

여기서 전전세는 2번 전세권 설정등기를 한 세입자가 주택을 다른 제 3자에게 전세로 주는 행위를 뜻합니다.
전전세 계약을 맺는 세입자는 전전세권자 입니다.

전전세 계약의 경우에는 전세보증금은 기존 전세금을 초과할 수 없고,

 최초 계약자인 전세권자와 임대인의 전세계약이 종료되면 전전세 계약도 종료되게 됩니다.

중요한점은 전세권자는 전전세를 놓을때 별도의 임대인의 동의를 받지 않고 진행할 수 있습니다.

민법 제 306조(전세권의 양도, 임대등) : 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다.

 

민법 306조에 따라 전세권자는 임대인의 동의를 구하지않고 전전세권자와 계약을 체결할 수 있습니다.
하지만, 특약사항으로 이를 배제하는 사항이 있는경우에는 불가합니다.

전전세의 주의사항으로는 실제로 실무에서는 기존 시세보다 훨씬 저렴하게 나오기 때문에 

이것저것 확인을 안하고 계약하다가 문제가 발생하곤 합니다.

첫째로 전전세권자는 계약 후 반드시 전세권자의 전세권에 다시 전세권설정 등기를 해야만 본인의 권리를 보장받을 수 있습니다.
이부분을 많이 놓치고 가는분들이 많은데 반드시 체크하시길 바랍니다.
또한 기존 전세계약서 특약사항에 전전세를 배제하는 특약사항이 있는지도 확인하시길 바랍니다.

 

 

 

 

 

◎ 전대차 ◎

 

 

전대차는 위에 설명들인 1번 확정일자와 전입신고를 한 세입자가 주택을 다른 제 3자에게 전세로 주는 행위를 뜻합니다.
전전세와 다른점은 반드시 집주인의 동의를 받아야합니다.
만약 집주인의 동의 없이 세입자가 전차인에게 전대를 하는 경우에는 집주인이 계약위반으로 계약 해지를 할 수 있습니다.

전대차의 주의사항으로는 첫째 반드시 주인의 동의를 받고 진행할것!
둘째로 전전세의 경우엔 전세권 설정등기를 했다면, 전대차는 반드시 전입신고를 하셔야 대향력이 생깁니다.
또한 전대차로 전차인이 해당 건물(주택)을 사용수익 하던중 훼손이 발생된경우 전차인이 직접 집주인에게 손해배상을 해야합니다

 

 

 

 

 

 

 

 

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이상으로 전전세와 전대차에 대해서 알아보았습니다.
전전세, 전대차를 진행하실때에는 위에 말씀드렸던 주의사항을 반드시 체크하고 진행하시길 바랍니다.
감사합니다.