소액임차인의 최우선변제권 총정리!!!

안녕하세요. 
오늘은 최우선 변제금에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

소액임차인의 최우선변제금에 대해 알아보기전에 경매의 배당순서 먼저 살펴보겠습니다.

 

 

※ 경매시 배당순서 ※

1. 경매비용 ( 감정가의 약 1%의 금액 )
2. 필요비용,유익비
3. 소액임차인의 최우선변제금 ( 최우선변제금 : 임대차 보호법상 소액보증금 중 일정액 ) 
4. 순위 배당 - 조세채권 (당해세포함) / 담보물권(저당권,전세권,담보가등기 등) / 대항력있는 임차인
5. 우선변제,임금채권 제외 일반 임금채권
6. 담보물권 보다 느린 조세채권
7. 각종 공과금
8. 일반채권 ( 대항력없는 임차인,가압류,가처분 등 )

 

 

 

 

 

 

◎ 최우선변제금 ◎

 

 

최우선변제금이란 세입자가 살던 집이 경/공매로 넘어갔을시 은행등의 선순위 권리자보다 

앞서서 배당을 받을수 있는 금액을 말합니다.

소액임차인의 보증금을 보호하기 위한것이 최우선변제권입니다.
이는 소액임차인에 해당되었을때 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금중 일정액을 그 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 수 있는 권리입니다.

여기서 소액임차인이란 작은금액의 보증금으로 임차를 한 세입자를 뜻합니다.
대통령령으로 보증금의 범위와 기준을 정하여 그 금액보다 적은 보증금으로 임대차 계약을 체결한 사람을 뜻하며,
주택의 인도와 주민등록 전입이 경매기입등기 이전에 갖춘상태로 배당요구 종기일까지 유지하여야 합니다.

소액임차인으로 인정받는 기준은 지역마다 다릅니다.
서울의 경우 세입자의 보증금이 1억6500만원 이하여야 하며 과밀역제권역(서울시 제외) 세종,용인,화성,김포는 1억4500만, 광역시(과밀억제권역,군지역 제외) 안산,광주,이천,평택,파주는 8500만원, 그밖의 지역은 7500만원
이하여야 최우선 변제 대상이 됩니다.
여기서 소액임차인이라 하더라도 전액을 변제받을수 있는건 아니며, 

서울의 경우 최대 5500만원 변제 변제 받을수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

◎ 최우선변제금의 효과 ◎

 

소액임차인이 임차주택에 대한 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을담보물권자보다

 우선하여 변제받을 권리를 갖게됩니다.

최근 2023년 2월 14일을 기점으로 새로운 최우선변제 범위가 신설 되었습니다.
위에서 말씀드렸던것과 마찬가지로 서울특별시 기준 1.65억 이하의 보증금 계약 내에서 

5500만원 까지 보증이 가능합니다.

단, 등기부등본상의 날짜가 2023년 2월 14일 이후여야 위 금액에 맞춰 보증이 되고,

 날짜가 그 이전인경우엔 그당시에 포함된 금액에 맞춰서 보증됩니다.

 

 

 

 

◎ 최우선변제의 요건 ◎

 

① 소액임차인의 범위에 속해야 합니다.
  위에서 말씀드렸던 지역별 보증범위 안에 들어야 합니다.

② 주택 경매신청 등기전까지 대항요건을 갖춰야합니다.
  대항요건은 주택의 인도 + 전입신고 입니다.

③ 임차주택이 경매 or 체납처분에 따라 매각되어야 합니다.

④ 배당요구 or 우선권 행사의 신고를 해야합니다.

   임차주택이 경매 or 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행 법원에 

배당요구를 하거나 체납 처분청에 우선권을 신고하셔야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

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여기까지 최우선변제에 대해서 알아보았습니다.
뭐든지 아는 만큼 보이는법입니다.
잘 기억해두시고 계약시 꼼꼼하게 체크하셔서 내돈을 지키시길 바랍니다.
감사합니다.