근저당권이 설정된 집의 전세계약시 주의사항!!(매매계약,융자있는집 전세)

 

안녕하세요 .
오늘은 전세계약시 을구에 저당권(융자) 있는 집을 계약할시 주의사항에 대해서 말씀드리겠습니다.

 

 

 

 

요즘 서울기준 아파트 시세를보면 평균 10억원정도의 높은 가격을 형성하고있습니다.
즉, 아파트살때 집담보대출을 받는경우가 대부분입니다.
담보대출을 실행해 집을 매수하고, 실거주하다가 전세를 주고 나가는 경우도 종종 있습니다.

이런경우 새로 들어갈 세입자는 융자있는 집에 전세계약을 하게되겠죠?
요즘 전세계약의 대부분이 이런형식이기때문에 전세계약을 체결하는 많은 집들에 저당권이 잡혀있기 마련입니다.

그럼 등기부등본 을구에 저당권이 있는 집의 전세계약이나 매매계약시 주의사항을 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

◎ 근저당권이 설정된 집의 전세계약 ◎

 

 

부동산 전세를 구할때 부동산을 통하여 집을보고, 마음에 들어서 계약까지 가는 첫단계가 

해당호수의 등기부등본을 확인하는 절차입니다.

등기부등본에는 갑구에는 소유권에 대한 내용이 적혀있고,

을구에는 소유권 이외의 권리에 관한사항(저당권등)의 내용이 적혀있습니다.

내가 전세계약을 하고싶은 집의 등기부를 봤는데 이미 근저당이 설정이 되어있다면 

근저당은 나의 전세보증금보다 선순위입니다.

여기서 필요한게 지난 포스팅에서 설명해드렸던 담보비율입니다.
(을구에 설정된 근저당의합 + 내가 들어갈 전세보증금의 금액) / KB부동산 집값 시세 = 이 계산의 비율이 70% 

넘어간다면 위험한 집이라고 생각하셔도 됩니다.

그이유는 만약 우리가 전세계약을 체결하고 쭉 살고있었는데 

전세 보증금을 받지 못했다 or 집주인이 금융기관에 돈을 빌리고 근저당을 설정했는데

 이자가 연체가 되었다 등의 이유로 경매가 실행될수 있습니다. 

 

그럼 낙찰금에서 필요비용을 제하고 을구의 순위대로 낙찰금에서 배당이 이루어 지는데 
선순위부터 배당을 받기때문에 선순위에 근저당이 얼마가 설정되어있는지 반드시 체크해야합니다.

여기서 비롯된말이 깡통전세 입니다.
깡통전세는 주택에 융자가 많이 잡혀있어 경매에 넘어간다 하더라도

 세입자가 전세금을 돌려받지 못하는 경우를 말합니다.
 
전세계약을 하려고 하는 주택에 근저당이 설정되어있다면 반드시 담보비율을 체크해보시길 바랍니다

 

 

 

 

 

 

 

◎ 근저당권이 설정된 집의 매매계약 ◎

 

 

근저당권이 설정된 집을 매매계약 할때에는 한가지만 기억하면 됩니다.
근저당권이 말소된 뒤에 소유권 이전을 하면 된다.

근저당이 말소되지 않은상태에서 소유권이 이전된다면 기존의 근저당권을 매수인이 그대로 떠안게 되는 경우가 생깁니다.
따라서 반드시 잔금을 지급하기전에 기존 근저당권을 말소해야 합니다.

보통 매매계약시 근저당권이 설정된 집같은경우 특약사항에 근저당권을 말소하고 등기이전할것을 기재합니다.

중도금을 받고 근저당을 말소하는경우도 많습니다. 중도금을 받고 설정된 채무가 아닌 다른 용도로 사용될수도 있으니 중도금시 근저당을 상환한다는 특약도 같이 기재하면 좋습니다.

 

 

 

 

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집에 근저당권이 있는 경우에 전세계약과 매매계약에 관해서 알아보았습니다.
전세의 경우 가급적이면 융자없는 집을 들어가는게 좋겠지만 요즘 집값이 비싸다보니 융자 없는 집을 찾기 어렵습니다.
전세계약이든 매매계약이든 계약전에 항상 등기부등본을 확인하시고 계약하시길 바라겠습니다.

감사합니다.