부동산 매매 임대차 계약등 대리계약시 주의사항!! (부동산 위임장)

안녕하세요.
오늘은 부동산 매매, 임대차 계약등 대리계약시 주의사항에 대해서 말씀드리겠습니다.

 

 

 

 

 

 

부동산 거래는 매매,임대차 계약 등이 있습니다.
통상적으로 그과정은 계약서 작성 → 중도금 → 잔금 순으로 진행하게 됩니다.

 

실무에선 매수인과 매도인, 임대인과 임차인은

 보통 계약서 작성과 잔금때 만나서 이행하게 됩니다.

 

이과정에서 계약시, 잔금시등 어쩔수없는 사유로 인해 자리에 못나오게 된다면
대리인이 참석하여 진행하게됩니다.
아들이 해외에 있는경우 부모님이 오시는경우도 있고, 

부부중 한명이 시간이 안되어서 한분만 나오시는경우도 있고

 너무많은 케이스들이 있습니다.

 

 

◎ 부동산 대리계약시 주의사항 예시 ◎

 

 

가장중요한 부분입니다. 

대부분의 대리계약에서 적법한 대리권한을 확인 안하고 진행을 합니다.

예를들어 부부중 남편의 명의로된 집이 있습니다. 

 한 부동산에서 쭉 관리해오던 집이고 항상 부인분께서 나와서 계약이든 잔금이든 모든 일처리를 맡아서 하셨습니다.
물론 위임장없이요. 

 

부동산에서도 계속해서 이렇게 진행을 해왔음에도 전혀 문제없이 계약을 해왔고
그렇기 때문에 그 신뢰로 인해 새로 들어올 임차인에게도 안심해도 좋다 쭉관리해온 집이다 등의 이유로
계약을 진행합니다. 

 

물론 문제가 안생기면 얼마나 좋겠습니까
하지만 문제는 언제 어디서 발생할지 모릅니다. 

 

계약은 진행이 됬는데 부부간에 이혼 문제가 있다던가

어느순간 남편의 의사와는 전혀 관계없는 계약이라며 주장 할 수도있습니다.

 

 

 

 

한가지 다른예를 들어보겠습니다.

매도인이 90세가 넘으신 어르신입니다. 재건축 단지의 고가주택을 보유하고 계셨고,
나이가 있으시니 실버타운으로 옮기셔서 역모기지론으로 매달 돈을 받으시면서 남은생을 즐기시길 원하셔서
현재 가지고 계신 아파트 매도하길 원하셨습니다.

매수인과 매매의사가 합치가 되어서 계약을 진행하려던 차에 

몸이 안좋으셔서 거동이 힘들어 지셨습니다.
매매계약에는 나올수가 없다라고 말씀하셔서 대신 아들이 나오셨습니다.
물론 적법한 대리권한이 있는 위임장은 없었습니다. 

그래도 서로 의견을 합치했고 특약에 대리계약임을 명시하고 진행하였습니다.

그후 중도금 전에 재건축사업 진행 호재로 인하여 2억원 이상의 매매가 급등이 있었고,
그것을 안 자녀들이 무권대리를 주장하며 매매계약을 무효를 주장하였습니다.

이과정에서 매도인의 매도의사가 확실한 법적 증거(문자,통화녹음 등)로 

매매계약 자체를 무효로 만들순 없지만
그과정에 소송과 복잡한 에너지 낭비가 엄청나게 들어가게 됩니다.

 

말씀드린 예시는 실제로 실무에서 종종 발생되는 일들입니다.이런 일을 만들지 않으려면 반드시 대리계약인경우 위임장을 확인 하셔야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

◎ 부동산 위임장 필수체크 사항 ◎

 

 

위임장에 반드시 들어가야할 필수 내용을 말씀드리겠습니다.

 

 

① 첫째로 적법한 대리권한이 있는지, 그 범위를 확인하셔야 합니다.
위임장 내용에는 해당 계약과 관련된 대리권의 범위가 반드시 명시되어 있어야 합니다.
대리권 범위를 벗어난 대리계약은 무효가 됩니다.
예를들어 "00아파트 00동 00호 매매계약에 계약금,중도금,잔금 등 관련 사항 일체" 등으로 상세하게 적는걸 추천드립니다.
그리고 반드시 위임장에는 위임인의 자필서명과 일반도장이 아닌 매도인의 인감도장으로 날인되어야 합니다.

 

 

② 둘째로 대리권을 증명할수있는 서류를 확인해야합니다.
첫째로 말씀드린 내용은 어느정도 구색을 맞추는분들도 있지만 지금 말씀드리는 증명 서류는 귀찮아서 많이 생략되곤 합니다.위임장에 첨부되야할 서류는 신분증 사본, 인감증명서 원본(본인신청용),가족관계증명서(사본/상세/주민등록번호 공개/ 위임자 본인기준)
회사에서 위임 받는 경우 재직증명서 등을 첨부하면 됩니다.

 

 

③ 셋째로 계약금 입금은 반드시 소유자 명의의 통장으로 입금하셔야합니다.
대리권이 있다고 하여 , 또는 위임장에 '계약금,중도금,잔금 수령 등' 이 적혀 있더라도 
대리인의 통장으로 계약금을 수령하는 경우는 없습니다. 매도인(임대인) 못나온경우 반드시 통화등으로 확인하고 소유자 명의의 통장으로 입금을 하셔야 합니다.

 

추가적으로 특약사항에 대리계약임을 반드시 명시하는게 좋고, 위임한 사실의 문자,통화녹음등 많은 자료를 남기는게 좋습니다.

 

 

 

 

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사고는 방심하는 사이에 터집니다.
부동산에서 제가 관리해드리는집이에요, 교회같이다니는 분이에요 , 부부니까 괜찮아요 등등 
여러가지 이유로 위임장을 대충 지나가는 경우가 있습니다.
꺼진불도 다시봐야합니다.

적어도 이 블로그 글을 읽으셨다면 
이러한 사고들을 방지하실수 있으실겁니다.
여러분의 돈을 지킬 수 있는건 본인입니다.

감사합니다.