부동산 경매 임차인 권리분석 꿀팁!!( 낙찰자 보증금 인수, 최우선 변제요건)

 

 

안녕하세요.
오늘은 부동산 경매를 하실때 임차인이 있는경우, 그 임차인에 대해서 권리분석하는 팁을 알려드리겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

◎ 등기사항 증명서를 통한 권리분석 ◎

 

 

저번 포스팅에서 설명 드린것과 같이 등기사항증명서를 보시면 가장먼저 말소기준권리를 찾으셔야합니다.
말소기준권리를 기준으로 하여 선순위는 인수, 후순위는 소멸하게 됩니다.

즉, 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인은 낙찰시 인수해야하고, 이후에 전입한 임차인은 인수하지 않아도 됩니다.

 

 

 

 

 

◎ 임차인의 대항력 요건 ◎

 

전입신고 + 점유 + 확정일자
(대항력이 갖추어지면 그 다음날 0시부터 효력발생)
만약 근저당과 전입이 동시에 같은 날이면 근저당이 우선하게 된다. (물건(저당) > 채권(임차인))

 

 

 

 

 

 

◎ 최우선 변제권 ◎

 

주임법상 서민을 보호하기 위한 법률
주택의 전입 + 전유요건을 충족한 경우 소액보증금중 일정액을 

다른 담보물건자 보다 우선 변제 받을수 있다.

 

★ 소액임차인의 최우선 변제 요건★

1. 보증금이 법이 정한 일정액 이하의 금액
2. 경매개시결정등기 이전에 전입
3. 배당요구 종기일 이전에 배당신청
4. 배당신청후 점유 유지

 

 

 

 

 

 

 

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가장 중요한 부분입니다.
위에서 말씀드렸듯 말소기준권리보다 선순위의 임차인의 경우엔 낙찰자가 인수 한다고 말씀드렸죠?

여기서 두가지로 나뉘게 됩니다.

말소기준권리보다 선순위에 있는 임차인이 배당요구를 한경우에는 소멸하게 됩니다.
낙찰금에서 배당받기 때문이죠
하지만 임차인이 배당요구를 하지 않았다면 낙찰자가 인수해야됩니다.
때문에 선순위 임차인이 있는경우 배당요구를 하였는지 하지 않았는지 반드시 체크해야 합니다.

 

 

 

 

정리해보자면
① 말소기준권리보다 전입이 늦으면 후순위 소멸로 본다.

(전입이 늦고 확정일자 받은날이 빠르더라도 안됨)

② 임차인이 없는경우 깔끔한 물건으로 본다.

(채무자가 거주중인 물건은 상관없음)

③ 선순위 전세권자가 있는경우 반드시 배당요구 여부를 확인할것.

(배당요구가 없는경우 낙찰자가 모두 인수하게되는 물건)

 

 

 

 

이상으로 경매물건 분석시 임차인이 있는경우에 어떻게 분석하면

간단한지에 대한 팁을 설명드렸습니다.

경매는 대법원사이트나 경매옥션 사이트에서 자꾸 물건을 보는 연습을 하시면정말 빠르게 성장하실수 있습니다.

 

감사합니다.