부동산 경매 유치권 분석!!

 

 

안녕하세요.
오늘은 경매에서 가장 어렵고 위험하다고하는 유치권에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

◎ 유치권(특수물건) 정의 ◎

 

 

유치권은 타인의 부동산을 점유하는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지
그 부동산을 유치할 수 있는 권리를 말한다.
보통 유치권은 공사업자가 건물을 신축하는 과정에서 공사비를 받지 못한경우, 공사비를 받을때까지 그 건물을
반환하지 않을수 있는 권리를 말한다
(= 볍원 경매의 유치권 대부분은 목적물에 대한 공사대금 미납과 관련되있다)

경매물건에서는 매각물건명세서에 기재되어 있음으로 유심히 관찰할 필요가 있다.
경락잔금대출에 지장을 줄수있는 항목이다.
또한 유치권자는 점유는 하되, 절대 사용수익해서는 안된다.

 

 

 

 

 

 

 

◎ 유치권의 성립요건 ◎

 

 

① 해당 부동산으로 부터 발생되어야 한다. 그외 타부동산은 안된다.

   또한 제 3자에게 발생된 권리여야 한다. ( 채무자 or 임차인은 안된다.)

② 건물 가치를 상승할만한 공사이여야 한다.
   단순 내부인테리어, 시설 투자에 관한 공사는 인정되지 않는다.

③ 채권이 변제기에 도래해야 한다.
   공사대금을 주기로 한 날짜가 지나야 하며, 경매개시결정 이전 이여야 한다.

④ 경매개시결정등기 전 해당 목적물을 점유하고 있어야 한다.
   매각물건명세서, 현황조사서,감정평가서 상의 사진을 보고 판단, 유치권자가 권리신고만 해놓고 점유를 하지 않은 경우
   해당 자료로 소송 진행을 유리하게 될수 있다.

 

 

 

 

◎ 유치권의 사례 ◎

 

 

①  모든 유치권은 90% 이상 허위 유치권일 가능성이 있다.
   (법원에서는 신고서만 제출하면 과정없이 전부 유치권으로 받아주기때문이다)

② 유치권은 채권자가 적극적응로 해명한다.
   (유치권 배제신고를 통해 낙찰가 금액을 높이는 작업을 한다.)

③  유치권을 신고하는 사람들의 목적
   (유찰된 물건에 낙찰, 낙찰자에게 끊임없이 돈을 요구한다.)

④  아파트 및 빌라의 경우 90%이상 허위 유치권이 존재한다.
   아파트는 세입자 및 채무자가 거주하고 있어서 절대 인정될수 없다.
   돈도 안받고 공사를 해서 수년간 점유를 하고 있을 수 없기 때문이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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유치권을 확인하려할때는 반드시 임장을 통해서 확인하셔야 합니다.
또한 유치권이 있는 경매물건을 권리분석 하실때에는 기본적인 사항을 체크해보시고
반드시 전문가 or 경매고수 분들께 자문을 구해보시길 바랍니다.

유치권이 있으면 어렵다고 우선 x부터 하시는 분들이 많기때문에 권리분석만 잘한다면
좋은 물건은 값싸게 얻을수 있는 기회가 될수도 있습니다.

감사합니다.