임의경매와 강제경매의 개념 및 차이점 분석!!

 

 

안녕하세요.
저번 용어정리편에서 임의경매와 강제경매에 대해 간단하게 말씀드렸었는데요
조금더 세세하게 임의경매와 강제경매에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

◎ 임의경매 ◎

 

 

 

임의경매는 담보권 실행을 위한 경매입니다.
부동산을 담보로 돈을 빌려주고, 채무를 이행하지 않아 담보물인 부동산을 판결문 없이 

경매를 실행시킬수 있는 경매입니다.
즉, 재판을 거치지 않고 바로 법원에 경매를 신청할수 있습니다.

 

 

 

①간단하게 예를들어보겠습니다.
홍길동씨는 2억원의 집값을하는 주택을 소유하고 있습니다.
이중에 은행에서 1억원의 근저당을 설정하였습니다.
홍길동씨는 채무를 변제하지 않으면 은행은 해당부동산을 가질수는 없지만

 부동산을 현물로 변경하여 1억원을 가질수있습니다.
이과정이 임의경매입니다.

(3개월동안 원금과 이자를 은행에 갚지 않는다면 홍길동의 허락없이 법원에 경매를 실행할 수 있습니다)

경매 신청이 들어오면 법원은 경매를 실행하고 낙찰금에서 은행에게 근저당의 금액만큼 돌려주게 됩니다.
평균적으로 임의경매의경우 6개월~1년정도의 시간이 소요됩니다.

 

 

 

②다른예를 들어보겠습니다.
전세권 등기가 설정되어있는 주택으로 가정해보겠습니다.
요즘 많이 있는 내용입니다.

집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는경우, 세입자는 집주인의 동의없이 경매를 실행시킬 수 있습니다.
대항력을 갖춘 임차인과의 차이점은 전세권등기가 되어있지 않고, 확정일자와 전입신고로 대항력만 갖춘 임차인의 경우 
보증금 반환소송을 통해 판결문을 받아 강제경매를 신청해야합니다.
이과정 역시 세입자가 집주인에게 받아야 할 돈을 받지 못하고, 

등기부상 전세권을 설정해둔 경우라면 판결문 없이 임의경매를 진행할 수 있는것 입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

◎ 강제경매 ◎

 

 

 

강제경매는 민사소송상의 강제 집행된 경매입니다.
개인 신용으로 돈을 빌려주고,채무를 이행하지 않아 소송에 의해 강제로 경매가 실행되는것입니다.

 

 

예를들어 보겠습니다
사람들은 돈을 빌려주면서 통상 차용증을 주고 받습니다.

(채무자가 변제능력이 없고, 재산 또한 없다면 차용증은 무용지물이됩니다)
채무자가 돈을 갚지 않는경우 채무자 재산(부동산,자동차)을 가압류 및 근저당설정으로 

현금화 시켜서 배당을 받을수 있습니다.
채무자의 부동산의 등기부등본을 발급받아 확인후, 채무자의 소유인경우 공적장부에 권리를 설정하고, 

경매이후 배당받을 수 있습니다.

여기서 근저당을 설정애 달라고 채무자에게 요청해야합니다.
악의적일 경우 재산을 도피,은닉 할수 있기에 가압류 설정을 필수 진행하셔야 합니다.

 

법은 채무자의 동의없이 차용증만 가지고 가압류를 걸수 있습니다.
(채무자가 근저당을 피한다면 지체없이 가압류 설정을 해야 경매 신청이 가능합니다.)

채권자가 소송을 통한 확정판결을 받아 집행권원을 취득하여 강제로 경매에 넘기는 상황입니다.
(집행권원의 종류 : 확정된 이행판결 / 지급명령 / 화해조서 / 조정조서 / 공증된 금전채권)

 

 

 

 

 

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◎ 취소 절차 ◎

 

 

 

 

임의경매와 강제경매가 진행된후 취소하는경우 차이점이 있습니다.

임의경매의 경우, 설정이 잘못된 근저당으로 

임의경매가 신청된경우 - 매수인이 낙찰 받아 잔금 납부, 소유권 이전등기를 마쳤다 하더라도
해당 근저당이 무효라는 사실이 밝혀지면 매수인이 취득한 소유권은 

다시 원래의 소유자에게 돌아가게 됩니다.
그렇기 때문에 경매의 원인이 되는 권리가 정당한 권리인지 반드시 체크하셔야 합니다.

보통의 경우 은행에서 실행한 근저당에 의하여 경매가 이루어진경우는 잘못될 경우는 드물지만, 

개인이 설정한 근저당인 경우에 빈번하게 무효가 될 수 있음으로
주의하셔야 합니다.

강제경매의 경우, 소송등으로 채권자가 볍원을 통해 집행권원을 받아 경매를 신청하는것임으로

 임의경매와는 다르게 소유권이 반환대는경우는 거의 없습니다.
하지만 강제경매가 취소되는 경우엔 소송이 시작되면 확정판결이 날 때까지 

경매 진행은 정지가 되고, 잔금납부는 기간이 정해지지 않습니다.

경매가 취소가 된다고 하더라도 낙찰자는 입찰보증금을 돌려받을 수 있습니다.

강제경매가 됬던, 임의경매가 되었던 경매가 시작된 근거를 잘 분석하고 파악하셔야 합니다.
취소 or 무효가 된다면 시간과 금적적 손해는 피할수 없기 때문입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

지금까지 임의경매와 강제경매에 대해서 알아보았습니다.
기본적인 예를 들어 쉽게 설명 풀어 설명해보려고 했지만 경매를 공부중이시거나, 진행하려고 하신다면
충분한 권리해석능력을 키우시길 추천드립니다.

 

 

감사합니다.