부동산 경매 실전 용어 총정리!!

 

 

안녕하세요.
경매에 관련한 블로그글 요청해주시는분들이 많아서
짧은 지식이지만 경험을 통해 배운 경매하는법에 대해서도 함께 공부해보려 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

먼저 경매가 무엇인가 알아보기에 앞서 
초보자분들은 경매를 하려고 보면 무슨말인지 뭐가 뭔지 전혀 알아듣기가 힘드실거에요.
그래서 반드시 알아야할 경매용어에 대해서 말씀드리겠습니다.

 

 

 

 

 

 

◎ 경매 실전 용어 ◎

 

 

1. 경매 : 권리자의 신청에 의하여 법원 or 집행관이 동산이나 부동산을 구두의 방법으로 경쟁하여 파는일을 뜻합니다.

2. 임의경매 : 담보권 실행을 위한 경매입니다. 쉽게 설명하자면 부동산을 담보로 돈을 빌려주고,

                     채무를 이행하지 않아 담보물인 부동산을 판결문 없이 경매를 실행할수 있는것 입니다.

                     재판을 거치지 않고 바로 법원에 경매를 신청할수 있습니다.

3. 강제경매 : 민사소송상의 강제 집행된 경매입니다. 예를들어 개인 신용으로 돈을 빌려주고, 

                      채무를 이행하지 않아 소송에 의해 강제로 경매가 실행되는것입니다.

                      신용카드 대금 미납으로 신용카드사는 바로 경매를 할수있을까요? 정답은 할수없습니다.

                      민사소송 후에 부동산 경매가 가능합니다.

4. 감정평가서 : 최저 매각 가격을 산정하기 위해 시세와 위치를 감안하여 해당부동산의 감정가를 제시하는것입니다.
                         법원의 감정평가사가 해당 부동산의 감정평가를 작성한 서류를 감정평가서라고 합니다. 

5. 임차권 : 임대차 계약에 의하여 임차인이 목적물을 사용,수익할 권리입니다.
                 주택임대차보호법의 보호를 받으며, 대항력을 확보하여야만 보호받을수 있습니다.

6. 확정일자 : 법원,동사무소에서 주택 임대차 계약을 체결한 날짜를 확인해 주기 위해, 

                     그 날짜가 들어간 도장을 찍어 확정시켜주는 의미입니다.

                    입주와 전입신고를 한 임차인이 확정일자를 받으면 경매때 우선순위 배당에 참가하여,

                    후순위 담보물권자 보다 우선적으로 보증금을 변제받을수 있도록 하는 제도입니다.

7. 가압류 : 금전으로 변경 가능한 청구권을 실행하지 못하게끔 미리 일반 담보가 되는 

                채무자의 재산을 압류하여 보전하는 절차,수단입니다.금전채권의 집행 보전을 위한것 입니다.

                예를들어 채권자가 돈을 빌려주고 못받을시 증빙자료를 토대로 가압류 신청가능합니다.

                경매에 넘어가더라도 가압류 신청한 금액만큼 권리가 있다는 표시라고 생각하시면 됩니다.

8. 가처분 : 특수권리입니다. 재산분할 혹은 다툼이 있는 권리 관계에 소송기간동안의 

                 부동산 청구권을 보전하기 위한것 입니다.가처분 이후에 설정된 권리들은 가처분자가 승소하면 권리를 

                 인정받을수 없습니다. 후순위 가처분이라도, 건물 철거를 위한 소송을 진행시 인수될수 없습니다.
                 쉽게말하면 가처분이 선순위로 있는 물건을 경매로 낙찰받았는데,

                 가처분자가 승소를 한다면 경매 낙찰의 권리는 소멸되버립니다.

                 물건을 분석하다가 가처분이있으면 편하게 소소중이구나~ 어떤권리도 인정되지 않겠구나~ 라고

                 편하게 넘기시면 됩니다.

9. 가등기 : 본등기를 할 요건이 갖추어지지 못하였을 경우, 본등기의 순위를 보전하기 위하여 

                 임시로 하는 등기입니다. 가등기 이후 본등기를 하면 본등기의 순위는 가등기 순위에 속하게 됩니다.

10. 말소기준권리 : 경매에서 가장가장가장 중요한 용어입니다.
                              부동산에 존재하는 권리를 파악하는 권리를 말합니다.

                              해당부동산에 존재하는 권리가 소멸 혹은 남아서 인수되는가를 파악할수 있는 권리입니다.
                              쉽게말하면 법원에서 경매에 낙찰받고 채무액이 없어지냐 or 인수되냐를

                              정해주는 권리라고 생각하면 됩니다.

11. 근저당 : 장래에 생길 채권의 담보로써 저당권을 미리 설정하는 권리입니다.

                   (미래에 발생될 연체이자까지 포함되어 있음)
                   낙찰자의 낙찰금액으로 산정되어 없어지는 저당권 입니다.

12. 우선변제 : 채권자가 채무자의 전재산 또는 특정 재산에서 다른채권자보다 먼저 변제 받는일을 뜻합니다.

13. 매각결정기일 : 낙찰허가 결정이 선고된 후 2주일 이내에 이해관계인(매수인,채무자,소유자,임차인,근저당권자 등)                                     이 항고하지 않는다면 낙찰허가 결정이 확정됩니다.

14. 강제 집행 : 강제집행은 채권자의 신청에 의하여 , 집행권원에 표시된 사법상의 이행청구권을 국가권력에 의하여

                        강제적으로 실현하는 법적절차 입니다

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

이상으로 경매에 관한 기본적인 용어에 대해서 알아봤습니다.
앞으로 경매 블로그 글을 쓰면서 가장 많이 사용할 용어들로만 정리해봤습니다.

감사합니다.