부동산 경매 권리분석 꿀팁!!!!!

 

 

 

안녕하세요. 오늘은 부동산 경매 권리분석하는 꿀팁에 대해서 설명해드릴게요.

 

 

 

 

많은분들이 경매에서 이 권리분석때문에 어려워하시는데요.
물론 복잡한 권리들도 많지만 대부분의 경매물건들이 분석하기 간단한 물건들입니다.
예를들면 임장을 하지않고 알수없는 유치권등의 권리관계가 엮여있다면 그냥 패스하면 그만입니다.
그것말고도 좋은 경매물건은 정말 많기때문입니다.

 

 

 

 

 

◎ 등기사항증명서상 권리분석 ◎

 

 

등기사항증명서상 권리분석은 경매낙찰후 인수되는 권리가 있는지를 확인하는 과정입니다.
즉, 낙찰자가 부담해야하는 추가비용이 있는지 미리 알아보고 대응하셔야 합니다.

 

여기서 중요한게 말소기준권리 입니다.
말소기준권리란 7가지의 권리를 뜻하는데요.
근저당,저당,가압류,압류,경매개시결정등기,선순위 전세권,담보가등기를 뜻합니다.

 

최초로 설정된 권리가 말소기준권리라면 후순위에 있는 모든 채무는 지워지게 됩니다.
단, 다른권리가 말소기준권리보다 선순위에 있다면 낙찰자가 인수해야하는 권리가 되는겁니다.

 

 

그럼 간단하죠? 등기사항증명서를 보고 을구에서 가장먼저 말소기준등기를 찾습니다.
말소기준등기로 인해서 낙잘자가 인수/소멸되는 권리가 발생됨으로 이과정을 정확하게 파악하셔야 합니다.

 

(==>> 설정일이 가장빠른 말소기준권리를 찾는다. 낙찰과 동시에 후순위는 모두 소멸 )

 

 

 

 

 

 

 

 

 

그럼 쉽게 연습하실수 있는 방법을 알려드리겠습니다.

1. 갑구,을구를 기준으로 말소기준권리를 찾는다.

2. 가장 먼저 설정된 권리가 말소기준권리인지 여부를 확인한다.

(가장먼저가 아니라면 선순위 권리를 인수해야 함으로)

 

3. 말소기준권리의 70%이상은 근저당권이다.
(말소기준권리는 공매,NPL 동일적용)

이 과정을 대법원 경매사이트에서 물건을 찾아 연습해보신다면

 나중에는 등기사항증명서 분석은 1분도 안걸리게 끝내실수 있습니다.

 

 

 

 

 

◎ 권리분석시 주의사항 ◎

 

 

선순위에 아래의 등기가 먼저 설정되어 있다면 입찰이 위험한 물건이니 반드시 체크하시길 바랍니다.
① 1순위 소유권 청구 가등기
( 담보가등기 : 말소기준권리에 의해 해당하여 말소 / 소유권 이전 청구 가등기 : 낙찰시 낙찰자가 인수 )
② 1순위 가처분

③ 선순위 전세권(미등기) - 낙찰자 인수 
④ 법정지상권 (등기부 미기재사항)
⑤ 유치권 (등기부 미기재사항)

경매를 준비중이시라면 권리분석후 반드시 임장을 통해 유치권,법정지상권등을 확인해 보셔야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

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◎ 권리분석의 예시 ◎

 

 

 

① 첫번째 예시

 

2017.3.1 근저당
2017.4.1 가압류
2017.5.1 담보가등기

근저당,가압류,담보가등기 모두 말소기준권리에 해당합니다.
여기선 가장 먼저 설정된 근저당이 말소기준권리가 됩니다.

 

 

② 두번째 예시

 

2017.3.1 가처분(갑구)
2017.5.1 근저당
2017.6.1 가압류

근저당과 가압류는 말소기준권리입니다.
먼저 설정된 2017.5.1 근저당이 말소기준권리로 후순위 권리는 모두 소멸하게 됩니다.
여기서 가처분은 무엇일까요? 말소기준권리인 근저당보다 먼저 설정된 가처분은 

말소기준권리에 속하지 않음으로 낙찰자가 인수해야 합니다.

 

 

③ 세번째 예시

 

2018.3.1 전세권(배당요구x)
2018.5.1 가압류
2018.7.1 가압류

말소기준권리인 가압류에 앞서 전세권이 설정되어 있습니다.
전세권은 전세권자가 해당 물건 전부를 점유하고, 배당요구or경매를 신청한경우에는 말소기준권리가 됩니다.
그러면 전세권을 기준으로 후순위는 전부 소멸하게 됩니다.
하지만!!! 이물건은 전세권자가 배당요구를 하지 않았음으로 전세권은 낙찰자가 인수하게 되는것 입니다.

 

 

 

 

 

 

이상으로 경매에서 등기사항증명서를 통한 권리분석하는 꿀팁에 대해서 알아보았습니다.
지금은 이해가 잘안되실수도있고, 어려우실수도 있는데 자주자주 들여다보시면서 연습하시다보면
나중에는 권리분석만큼 간단한게 없다라는것도 알게 되실겁니다.
감사합니다.