재건축 초과이익 환수제 총정리!!!(완화 내용 정리)

안녕하세요.
오늘은 재건축에 관심있으면 다들 한번쯤은 들어보셨을 재건축 초과이익 환수제에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

◎ 재건축 초과이익 환수제란? ◎

 

2005년 노무현 정부시절 8.31 부동산 대책에 포함되어있던 내용입니다.
노후화된 아파트를 재건축 하면서 발생되는 재건축의 초과이익을 조합원으로 부터 부담금으로 징수하는 제도입니다.
재건축을 통해 조합원 평균 3000만원 이상 개발이익을 얻으면 정부가 이익금액의 10~50%를 거두는것입니다.

 

 

 

 

 

 

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◎ 분담금 산정방식 ◎

 

{종료시점 주택가액 - (개시시점 주택가액 + 정상주택가격 상승분총액 + 개발비용)} x 부과율

- 종료시점 주택가액 : 준공시점의 주택가액을 뜻합니다. 시세가 아니고 감정원의 평가액 or 공시가격으로 정하게됩니다.
- 개시시점 주택가액 : 재건축 조합설립 추진위원회 설립 승인일
- 정상주택 상승분 총액 : 평균 주택 가격 상승률
- 개발비용 : 설계감리비,부대비용,공사비,제세공과금 등

 

 

간단하게 예를들어보겠습니다.
종료시점의 주택가액이 10억이고, 개시시점의 주택가격은 3억 , 개발비용 2억 , 

정상주택 상승분을 1억이라고 가정하였을때

재건축 초과이익 = 10억 - (3억+1억+2억) = 4억원 입니다.

4억원에 초과이익의 금액에 비례한 부과율을 곱하여 계산하게되고, 준공시점에 부과하게 됩니다.

 

 

 

◎ 재건축 초과이익 환수제 완화 내용  ◎

(법 시행 3월27일)

 

 

1. 보유기간에 따른 감면

개정안에는 1세대 1주택자의 경우 보유기간에 따라 부담금을 최대 70%를 감경하도록 한다고 합니다.

 

- 10년 미만 10%~40%
- 15년 50%
- 20년 60%
- 20년이상 70% 입니다.

 

 

2. 납부 유예 기준

- 고령자 납부 유예 : 60세 이상 1주택 조합원은 주택을 처분할 때까지 납부유예 신청이 가능합니다. 납부 1개월 전까지 지차체에 신청서와 담보 제공서를 제출하면 됩니다.

- 상속/혼인으로 인한 보유 주택 : 기간이 5년 이내인경우 주택수에서 제외하게 됩니다.
(재건축 부담금을 감경 받은 조합원은 상속/혼인 주택의 경우 취득일로 부터 5년 이내, 대체주택은 부담금 부과 종료일로부터 3년이내에 처분해야 합니다.

 

 

 

 

◎ 재초환은 주택시장 안정화에 도움이 되는가? ◎
 

재초환은 재건축 시장에만 존재합니다. 재건축으로 인한 기대 수익률을 줄일 수 있는 효과는 있지만
반대로 예전보다 높아만지는 공사비로 인하여 재건축 리스크가 상당히 큰상황인데, 

재초환까지 완화가 되지않는다면 사실상 진행불가능한 재건축 단지들이 많아지게됩니다.

주택시장을 안정화 시킬수있는 많은 방법중 가장 비효율적인 방법이라고 개인적으로 생각이 들며 , 

하루빨리 대책 완화가 나와야 한다고 생각합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

지금까지 재건축 초과이익 환수제에 대해서 알아보았습니다.
재건축에 투자하실때 도움이 되길 바랍니다.
감사합니다.