재건축 가중치의 뜻 (여의도 시범아파트 가중치 정리)

안녕하세요.
요즘 여의도에서 말이 많은 재건축 가중치에 대해서 알아보려고 합니다.

 

 

 

 

 

 

시범아파트가 재건축에 제동이 걸렸다 가중치가 뭐가 어떻더라 이런말들이 많은데 주민들뿐만아니라 
부동산 전문가들도 많이 모르는것같아 정리를 해드릴까 합니다.

현재 시범아파트는 서울시에서 추진하는 신속통합기획응로 재건축을 진행중입니다.
여기서 서울시가 요구한 토지 기부채납 가중치가 신통기획 내용과 달라지면서 문제가 발생했습니다.

시범아파트는 신통기획을 바탕으로 토지 가중치를 1로 전제해서 준비했기 때문에

 서울시에서 주장하는 토지가중치 0.82와 문제가 발생한것입니다.
(서울시에서 그동안 시범아파트의 신통기획안 설명시 가중치를 "1"로 설명)

시범아파트는 정비계획상 토지가중치 0.82를 1로 맞춰 달라고 요구하고 있으나, 

서울시에서는 형평성의 문제로 힘들다는 내용입니다.

 

 

 

 

 

 

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◎ 가중치 ◎

 

 

여기서 계속해서 말하는 가중치란 무엇인가?
가중치는 허용 용적적률에서 상한 용적률로 올라가는 과정에서 기부채납 양을 결정짓는 값중 하나입니다.
( 기부채납 : 재건축,재개발시 부지의 일정부분을 공공이 이용할수 있는 공원이나 도로 등으로 국가 or 지자체에서 무상으로 제공하는 대신 건폐율,용적률,높이제한등의 제한사항을 일부 완화 시켜줍니다)

가중치는 토지의 종상향이 없는 경우 "1"입니다 -> 종상향을 하는경우 "1"보다 아래로 떨어지게 됩니다.

가중치가 떨어지게 되면 당연히 기존 토지 기부채납으로 받을수 있는 상한용적률도 줄어들게 됩니다.
그렇다면 기존 용적율을 받기위해선 기부채납을 더해야한다는 소리가 되겠죠. 

그러면 자연스럽게 사업성도 떨어지게 됩니다.
(쉽게 설명하면 가중치가 낮아지게 되면 조합이 내야하는 토지 or 현금이 늘어나게 됩니다.)

여의도는 전체 지역의 토지가 종상향 되면서 시범아파트는 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 1단계 상승,
한양아파트는 제3종 일반주거지역에서 상업지역으로 2단계상승 되었기때문에 

가중치로인한 사업성문제가 다시 붉어진것입니다.

시범,대교,장미,화랑아파트는 준주거지역으로 1단계 상승했지만 

한양,삼부,목화,은하,삼익 등의 아파트는 2단계 상승하였기 때문에 기부채납 부담은 더욱 커질수 있습니다.
이부분은 서울시와 주민간의 빠른 대책과 협의가 필요하다고 보여집니다.

 

 

 

 

 

◎ 용적률 ◎

 

 

용적률과 건폐율을 제가 따로 포스팅해서 다루긴하겠지만 가중치와 연결하여 간단하게 알아보겠습니다.

용적률이란 전체 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율을 뜻합니다.
이렇게 말하면 대부분의 사람들은 뜻은 알겠지만 무슨의미인지 정확하게 알수 없겠죠?

쉽게 말하자면 정비사업에서 용적률은 조합이 벌어드릴수 있는 수입을 결정짓는 아주 중요한것입니다.

용적률을 더 받아서 몇층까지 올릴수 있으며 이것은 분양수입과 직결되는 부분이기때문에

 재건축,재개발의 벨류를 보실때 가장 중요하게 보셔야 합니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

◎ 결론 ◎

 

 

여의도 재건축을 추진하는데 갑작스럽게 논란이 되고 있는 가중치에대해서 알아보았습니다.

신속통합재건축이라는것 자체의 명분은 서울시와 조합(신탁사)가 협력하여 

보다 빠른 재건축을 추친하는데 의의가 있다고 생각합니다.

여의도는 현재 가중치 논란이 있을수 밖에없는 지역입니다.

 각 조합(신탁사)와 서울시가 조속한 협의를 통해 조합원들의 피해가 적었으면 하는 바램입니다.

최근 한양아파트 역시 가중치 1에서 건물은 그래도 1로 유지가되고 , 토지분에서 0.6이라는 이야기가 돌고있는것같습니다.
정확한내용이 파악되는대로 다시 업데이트 하도록 하겠습니다.