계약갱신청구권 중도해지 총정리!!(묵시적갱신 중도해지)

 

 

 

 

안녕하세요
오늘은 계약갱신청구권 중도해지 조건에 대해서 알아보려고 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

계약갱신청구권이란 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권이 부여되는 권리를 말합니다.
갱신요구권은 1회에 한하여 행사가능하며, 2년이 보장되어집니다.

 

 

 

 

◎ 최초 전세계약 중 중도해지 ◎

 

 

최초 전세 계약중에 중도 해지 할 수 있는 경우는 
임대인의 지위가 양도된경우 또는 중도 해지 특약이 있는경우 , 

임차목적을 달성하기 어려운경우에 중도해지가 가능합니다.

예를들어 임대인이 하자보수를 해주는조건으로 계약을 했을시, 이행이 안된다면 중도해지가 가능합니다.
임차목적의 달성이 어렵기 때문입니다.

 

 

임대인은 최초 계약에서 중간에 중도해지를 주장 할 수 있는 조건이 없습니다.
(단, 임차인이 2기 차임을 연체한다 등의 사유 제외)
주택임대차 보호법은 임차인의 편 이기 때문입니다. 
임차인의 과도한 권리행사만 제지하는 정도의 권리만 있습니다.

 

 

 

 

 

◎ 전세계약 갱신 중 중도해지 ◎

 

 

전세계약을 갱신 중 중도해지하는경우는 3가지 입니다.

 

1.합의하여 전세계약을 갱신 중 중도해지

 

합의 갱신 시 중도해지의 경우 최초 계약때와 같다고 생각하시면 됩니다.

 

 

2.묵시적 갱신 중 중도해지

 

묵시적 갱신은 계약기간의 일정기간 전까지 임차인과 임대인이 갱신 거절통지를 하지 않으면

 묵시적으로 계약이 갱신된것으로 간주합니다.

-임대인은 임차인에게 계약 종료 전 6개월 ~ 2개월 전 까지 통지하여야 합니다.
-임차인은 임대인에게 계약 종료 전 2개원 전까지 통지를 하여야 합니다.

묵시적갱신은 전 임대차 계약과 동일한 조건으로 계약이 연장되는 효력이 있습니다.
최초 계약과의 차이점은 묵시적 갱신 중 임차인은 언제든지 중도해지를 요구 할 수 있습니다.
 

 

3.계약갱신 청구 중 중도해지

 

계약갱신 청구와 묵시적 갱신을 햇갈려 하시는분들이 많습니다.
묵시적갱신은 임대인과 임차인이 동일한 조건에 계약 갱신하는것을 잠정적으로 동의하는것입니다.

계약갱신청구권은 임대인이 반대한다 하더라도, 임차인이 1회에 한하여 전임대차 계약과 동일한 조건으로 

계약갱신을 요구할 수 있는 법적 권리 입니다.

계약갱신청구권 중도해지도 언제든지 통지할수 있다는점은 묵시적 갱신과 동일합니다.
단, 묵시적갱신,계약갱신청구권 중도해지 모두 임대인이 계약해지 통지를 받은 날부터

 3개월 이후 계약해지 효력이 발생합니다.
그전까지는 임대인도 보증금을 반환해줄 의무가 없습니다.

 

 

 

 

 

 

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◎ 보증금 반환 ◎

 

 

최초 계약 중도해지의 경우 임대인의 보증금 반환의무는 계약기간이 종료되는 시점에 발생합니다.
임차인이 중도해지를 하고 나간다고 하여 임대인에게 보증금 반환의무는 없다는것이겠죠
이러한경우엔 임차인이 스스로 다음세입자를 구해오고, 임대인의 중개수수료를 부담하는 관행이 있습니다.

 

그러나 묵시적갱신 / 계약갱신청구 중 계약해지 통지 3개월 뒤부터 임대인에게 보증금 반환의무가 발생합니다.

 

 

3개월 이우헤도 임대인이 보증금을 반환해 주지 않는다??
이런한 경우엔 법적절차를 밟아야 합니다.

첫째로 계약해지 통지를 확실히 했다라는걸 증명하기위한 내용증명을 보내셔야합니다.
둘째로 현재 거주중인 집을 비우면 임차보증금에 대한 대항력이 사라짐으로 임차권설정등기를 하셔야 합니다.
셋째로 여기서는 두가지 경우로 선택하실수 있습니다.
소송까지 가지않고 해결할수 있다고 판한되시면 법원에 지급명령신청을 하시면 됩니다.
하지만 임대인이 반환의 의지가 전혀없고 될대로 되라는 식으로 나온다면 보증금 반환청구소송을 제기하셔야합니다.

 

보증금을 돌려받기위해선 임대인의 상황과 반환에 대한 의지 등을 판한하여 빠르게 대처하는게 가장 좋은 방법입니다.

 

 

 

 

여기까지 계약갱신청구권 중 중도해지 조건에 대해서 살펴 보았습니다.

감사합니다.