상가 매매시 포괄양도양수 성립요건 및 주의사항!!(오피스텔 매매,상가 매매)

 

 

안녕하세요.
오늘은 상가 or 업무용 오피스텔 매매시 포괄양도양수계약에 대해서 알아보려고 합니다.

 

 

국민주택 범위를 초과하는 주택,오피스텔,상가 등의 상업용 부동산인 상가를 매수하는경우
건물분에 대해서 부가가치세가 10% 발생합니다. 토지에서는 발생하지 않습니다.

 

많이들 햇갈려 하시는 부분이 매매금액에 10% 부가세 아닙니다. 

토지와 건물분을 안분하여 건물분에 대해서만 부가세가 발생합니다.

 

 

 

 

 

 

◎ 포괄양도양수 계약 ◎

 

 

상가를 매매 하는경우 원칙은 매매금액에서 토지와 건물의 기준시가를 구하고

 안분계산하여 건물분에 대한 부가세를 산정합니다.

매도자는 세금계산서(건물)를 발행하여 매수자에게 주고, 

매수자는 건물분 부가세를 매도자에게 주어서 매도자가 세부서에 납부를 합니다.

그이후 매수자는 건물분 부가세를 주면서 받은 세금계산서를 지참하여 세무서에 방문합니다. 

부가세 환급을 신청하셔서 받으시면 됩니다.

이러한 절차를 간소화 하기 위한 제도가 포괄양수양도 계약입니다.
원칙은 포괄양도양수 계약서를 작성해야하지만, 

일반적으로 매매계약서 특약사항에 "포괄양도양수 계약임"을 명시하면 됩니다.
단, 포괄양도양수 성립조건이 안되는경우도 많으니 항상 더블체크 하시길 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

 

자 그럼 포괄양도양수는 어떻게 진행되는지 살펴보겠습니다.
상가의 매도자와 매수자의 가장 많은 유형의 업종은 임대사업자 입니다. 과세유형은 일반과세자 이구요.
최초 건물을 분양받으면서 일반과세자를 선택하여 일반임대사업자를 내는 경우 건물분 부가세를 환급받으실 수 있습니다.
(단, 10년간 일반사업자를 유지해야 환급받은 건물분 부가세를 추징 당하지 않습니다.)

 

 

 

 

 

 

◎ 포괄양도양수계약 성립요건 ◎

 

 

가장 중요한성립요건은

매도자와 매수자의 사업자 유형이 동일하여아 한다는것 입니다.
매도자가 일반과세자면 매수자도 일반과세자여야하고,
매도자가 간이과세자라면 수자도 간이과세자여야 합니다.

 

 

매도자와 매수자 모두 월세수익을 위한 임대사업자이면서 일반과세자라면 

업종과 과세유형이 동일하여 포괄양도 양수조건이 성립됩니다.
이러한경우 건물분부가세는 발생하지 않습니다. 

하지만 반드시 기존임차인의 모든것을 승계받아야 합니다. 

눈에 보이지 않는 사업시설과 그 사업에 관한 모든 인적, 물적권리와 의무,임대 사업까지
전체를 매수인이 승계받는 계약이 포괄양도양수 계약입니다.

 

 

 

 

매도인과 매수인의 사업유형에 따라서 포괄양도양수 계약이 가능한 경우가 있고,

가능하지 못한경우가 있으니 꼼꼼하게 체크하시길 바랍니다.

 

 

 

 

◎ 계약서 특약시 체크할 사항◎

 

1.포괄양도양수 계약임을 특약에 명시해야합니다.
2.포괄양도양수 계약이 불가할 경우 건물분 부가세는 별도이며, 매수인이 부담하다는것을 명시해야 합니다.

 

 나중에 문제가 발생되어 매수인과 매도인간의 싸움이 생기지 않도록

미리 특약에 명시를 해두는것이 중요합니다.

 

 

 

 

◎ 신고방법 ◎

 

양도자는 잔금일에 속하는달의 말일부터 25일이내에 부가가치세 확정신고와 납부, 폐업신고를 해야합니다.
폐업신고시 사업자등록증 원본, 포괄양도양수가 명시되어있는 매매계약서를 첨부하여 신고하시면 됩니다.

양수자는 잔금일로부터 20일 이내에 매도인과 동일과세유형 같은업으로 사업자등록을 신청해야합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

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포괄양도양수는 정말 케이스가 많습니다.
상황에 맞게 꼼꼼하게 체크하지 않으면 실수가 나올수 있습니다.
세무서에 직접 문의하시고 진행하시는걸 추천드립니다.