매도인의 하자담보책임 총정리!!

안녕하세요 
오늘은 매도인의 하자담보책임에 대해서 알아보려고합니다.

 

 

 

 

 

주택에 살다보면 크고작은 결함은 피해갈 수 없습니다. 

주택을 매매한뒤 얼마 지나지 않아 결함을 확인하게 되었을경우엔 매도인에게 하자담보책임을 주장할수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

◎ 하자담보책임이란? ◎

 

 

매매계약에 있어서 그 목적물에 흠이나 하자가 있는 경우,

일정한 요건 하에 매도인이 매수인에게 지게되는 책임을 하자담보책임이라고 합니다.

 

 

 

 

민법 제 580조 (매도인의 하자담보책임) 제 1항에 [매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제 575조 제 1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자가 있는것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한때에는 그러하지 아니하다.]

민법 제 575조 (제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임) 제 1항 [매매의 목적물이 지상권,지역권,전세권,질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여
매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.]

 

 

 

 

쉽게 풀어 설명하자면 매도인의 하자 담보책임이란 매매계약이 끝나고 소유권이전이 되었다하더라도, 

계약한 부동산에 하자가 발생하는 경우 매도인이 책임을 져야한다는 의미입니다.

매수인은 하자를 발견한 날로부터 6개월 이내에 이를 매도인에게 청구하여야 하고,

매도인은 하자를 보수해줄 의무가 있습니다.

또한 매도인의 악의에 의한경우 or 매수인의 별도의 과실이 없이 거주중에 발견된 하자는 

1년이내에 보수를 해줘야 합니다.

 

하지만 항상 하자담보책임으로 다툼이 있는경우는 주택을 취득시 

자연스러운 노후화가 인정되기 때문에 배상이 인정되지 않는경우가 많고,

이런 모든 하자 사실은 손해배상을 청구하는 매수인이 입증을 하여야 하기 때문입니다.

 

또한 매매계약 당시, 매수인이 하자의 존재를 알고 있었거나

 조금만 주의를 기울였으면 알수도 있는 문제였지만 매수인의 과실로 인해 하자가 있음을 할지 못했다면
매수인은 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없습니다.
그래서 항상 하자담보책임에 의한 내용은 애매하고 복잡합니다.

 

 

 

대법원 판례에 의하면 하자담보책임의 "하자"란 매매 목적물이 객관적인 기능과

 성질이 결여되어 사용에 지장이 있는 경우를 말합니다.

즉, 주택법에 따르면, 건축물 or 시설물의 안전과 미관에 나쁜영향을 줄 수 있는 

균열이나 비틀림, 파손,붕괴,누수 등을 불량으로 규정하고 있습니다

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하자가 발견되면 매수인은 매도인에게 손해배상청구권을 행사할수 있고,

 목적물의 하자로 인해 매매의 목적을 달성할수 없는경우 매매계약을 해지할 수도 있습니다.

 

 

만약 매매계약 당시, 하자가있음을 매도인이 매수인에게 충분한 설명을 한경우라면 상관없습니다.
하자담보책임의 범위가 상황에 따라 판례에 따라 다를수 있기때문에 

반드시 매매를 진행하실때에는 최대한 하자에 대하여 확인을 하신후에 진행하셔야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

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◎ 하자담보책임의 기간 ◎

 

 

민법 582조에 따라 매수인은 하자를 안 날로부터 6개월 안에 손해배상청구권을 행사해야 합니다.
많이 햇갈려 하시는부분이 여기입니다.

매도인의 하자담보책임 기간은 10년입니다.
그럼 6개월은 무슨말이지?? 이렇게 생각하실수 있겠죠

매수인이 10년간 하자를 발견한 시점으로부터 6개월 이내에 본인의 권리를 행사해야 한다는 것입니다.

 

예를들어 아파트를 매매한수 5년이 지난시점에서 7개월이 지난 시점에 대해서 

손해배상을 요구한다면 이는 인정받을수 없습니다.

 

 

 

 

 

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손해배상청구권을 행사할때 갖추어야할 조건이 있습니다

 

첫째. 매매 계약이 유상 거래로 유효하게 성립되어야 한다. 

유효한 계약상태여야만 목적물의 하자담보에 대해서 논할수있습니다.
둘째. 매수인은 선의여야 하며, 이러한 하자에 대해서 매수인의 과실이 없어야 합니다.
셋째.  매수인이 하자 발생 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 손해배상청구권을 행사해야 합니다.

 

 

 

손해배상청구를 신청할때에는 하자에 대한 최대한 많은 증거를 확보후, 

매도인에게 문자메세지등을 동하여 이 사실을 안린후 비용청구를 하셔야 합니다.

 

 

이상으로 매도인의 하자담보책임에 대해서 알아보았습니다.

감사합니다.