재건축 시공사 선정 현명하게 하는 방법!!(여의도 한양아파트)

안녕하세요.

여의도 재건축 아파트에 시공사선정임박이라는 말이 많이 돌아서 

신공사선정에 대한 문의가 참 많습니다.

 

그래서 오늘은 시공사 선정을 할때 어떤 기준으로 제안서를 봐야하며,

내가 가지고 있는 아파트의 가치를 더 높여줄수있는 시공사가 어딘지 판단하는 방법을 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

한양아파트,공작아파트가 시공사 수주전에 들어가면서 각 시공사들마다 장점들 들먹이며 유세를 하고있는데요.

여의도 1호 재건축 한양아파트 현장설명회에는 총 10개의 시공사가 참여했습니다.

삼성물산 / 현대건설 / 대우건설 / GS건설 / DL이앤씨 / 포스코이앤씨 / 롯데건설 / 호반건설 

/ HDC현대산업개발 / 효성중공업 등이 참여했습니다.

 

여러 시공사들이 본인들의 무기를 들고 많은 공략을 내세울텐데요.
그중에 가장 관심있게 보셔야할 부분이 공사비 부분입니다.

 

 

 

재건축 사업에는 크게 사업비와 공사비로 나뉘는데 평균적으로 

토탈 금액의 30%가 사업비이고 70%는 공사비용을 차지하게 됩니다.

사업비에는 위원회 운영비,외주용역비,각종수수료,금융비용등이 포함이되고
공사비에는 철거공가,아파트신축공사,조경,마감,각종시설공사등 단지내의 모든공사를 포함합니다.

 

 

공사비는 조합원들의 추가분담금과도 직결되는 부분이니 잘 보셔야 합니다

 

 

◎ 공사비 ◎

 

기본적으로 공사비에는 대략적으로 6가지의 내용이 들어가있습니다.

1. 철근,콘크리트
2.시멘트
3.마감재 

( 마감재는 시행사가 정하게 됩니다. 입찰지침에 적혀있는 내용 이상으로 적용됩니다 )
4.분양
5.금융비용
6.시공사의 이윤

 

 

 

대략적으로 이렇게 포함되어 있다고 보시면 됩니다.
이중에 신탁방식으로 재건축을 진행한다면 

4번과 5번 분양과 금융비용은 시행사가 부담하게 됨으로 공사비에 포함되지 않습니다.
조합방식의 재건축을 진행한다면 분양과 금융비용도 공사비에 포함되겠죠?

 

 

그럼 공사비가 이토록 중요한거라면 제안서에 나온 공사비만 보고 결정해도 될까요?
답은 아닙니다. 

시공사 선정이 되고난 이후 착공전까지는 공사비를 올릴수 있습니다.
시공사 선정이 되고, 착공전에 시공사는 본계약을 하게 되는데,

 그사이에 설계변경을 하면서 공사비를 올리는경우가 대부분입니다.

물론 마음대로 올리는건 절대 불가능하고 물가상승률,인건비,자재값등의 인상분에 대해서

 국가기관에서 인정받는부분에 한하여 공사비가 오르게 됩니다. 

그럼으로 최초 제안서에 나온 공사비용이 낮을수록 좋습니다.

 

 

 

 

 

 

 

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◎ 한양아파트 공사비 ◎

 

 

 

 

현재 재건축이 진행되고 있는 한양아파트로 예를 들어보겠습니다.
한양아파트 정비계획 결정(변경)안에 따르면
사업비는 총 2,562억원(28%)이고 공사비(평당750만)는 총 6,591억원(72%)의 비용이 들어갑니다.

 

 

 

포스코건설의 공략으로 예를 들어보자면
평당 750만원 기준 총 공사비는 6,591억원입니다
공사비가 50만원이 증가됬다고 가정하면 공사비는 평당 800만원이고 총공사비는 7,031억원이 됩니다.

 

=> 평당 공사비 50만원 상승시, 총공사비 약 440억원이 증가됨을 알수있습니다. 
     총 500세대로 가정한다면 세대당 추가분담금 약 8800만원 정도가 증가됨을 알수있습니다.

 

 

 

기본적으로 시공사의 수익구조는 공사비에서 공사원가를 제외한게 시공사의 이익입니다.
물론 어느 시공사던지 본인의 회사의 이익을 제일 먼저 추구하겠지만
포스코가 지금 내밀고있는 공사비를 저렴하게 가겠다라는 전략은 아주 좋아보입니다.

 

물론 다른 제안의 내용과 하자발생률등을 더 따져봐야겠지만
다소 높은 금액의 공사비를 제안할것으로 예상되는 현대보다는 서류적으로는 훨씬 좋을것으로 예상됩니다.

 

 

 

 

 

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시공사를 선정하실때 좋은 품질의 마감재와 공사비를 어떻게 사용하여 

효율적으로 재건축을 추진하려는지를 중점적으로 보신다면
현명한 결정을 하실수 있을겁니다.

 

제안서가 나오면 추후에 다시 블로그 포스팅하여 살펴보도록 하겠습니다.
감사합니다