신탁방식 재건축&재개발 사업의 장단점!!

 

 

 

 

 

 

 

안녕하세요
오늘은 요즘 재건축,재개발에 많이 뜨는 신탁방식 재건축과 조합방식 재건축에 대해서 자세히 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

◎ 신탁방식 ◎

 

 

 

부동산 신탁사가 시행자 방식과 대행자 방식으로 사업이 진행됩니다. 
신탁방식의 장점은 신탁사가 사업 시행자 방식일때, 

조합설립을 위해서 동의 요건을 모아 신탁사를 사업시행자로 지정하게 됩니다.

 

 

그러면 신탁사가 조합의 역활을 대신하게 됩니다. 추진위원회 및 조합설립을 안해도 된다는 큰장점이 있습니다. 
많은 재건축 사업을 보면 추진위승인단계 , 조합설립인가 단계에서 머물러 있는 경우들이 많은데요. 

세대수가 많을수록 주민들의 목소리가
다양해 의견을 조합하기가 힘들기 때문입니다. 

 

 

신탁방식의 사업은 이러한일들을 간단하게 진행하기 때문에 재건축 속도면에서 훨씬 빠르다고 볼수있습니다.
또한 사업초반에 초기사업비의 조달이 수월하다는 큰장점도 있습니다.

 

 

 

 

 

장점이 있다면 당연히 단점도 존재하겠죠?

 

신탁방식의 가장큰 단점은 소유주의 지위입니다. 
아무래도 주민의 의견을 다듣지않고 사업시해이 이루어 지기때문에 소유주의 의견반영이 어려울수 있습니다.

 

또한 주민들이 이익이 최우선이 아닌 신탁회사의 이익이 우선되어 진행될 가능성도 큽니다. 
물론 소유주의 이익은 무시되고 일방적인 신탁사의 이익을 추구할순 없습니다.
소유주가 조합이 되어 사업을 진행하는것에 비해서는 조금 손해가 있을수 있습니다.

 

 

또한, 신탁방식으로 사업을 진행하면 신탁사에 높은 수수료를 지급해주어야 합니다.

조합 방식으로 추진할시에는 발생하지 않는 비용이겠지요. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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정리해보자면

 

 

 

신탁방식의 재건축시 장점

 

1. 사업을 진행하면서 각종 심의 등의 과정을 진행시 조합방식보다 전문성이 있기때문에 시행착오가 최소화 될수있습니다.
2. 추진위원회 승인,조합설립인가등의 절차를 생략할수 있음으로, 2~4년 가량의 사업기간 및 공사기간을 단축시킬수 있습니다.
3. 신탁사의 신용을 바탕으로 자금조달이 수월하고 ,  조합보다 저금리로 자금이 조달 가능합니다.
   시공사로부터 돈을 빌리지않는 단순 도급계약 체결로 추가 10%이상 사업비를 절감할수 있습니다.
   자금이 부족하여 사업이 중단될 위험은 매우 적다고 볼수 있습니다.
4. 물론 꼭 그런건 아니지만 조합방식 재건축시 조합장 및 임원들을 매수하여 사업비리가 생기는 사업장이 많습니다.
   신탁방식의 경우 투명한 자금관리로 이러한 일들을 방지 할 수 있습니다.

 

 

 

 

신탁방식 재건축시 단점 

 

1. 신탁사를 시행사로 지정하고 사업을 진행할시, 신탁사에 높은 수수료를 지급해야합니다. 
   (조합방식으로 재건축을 추진시 발생하지 않는비용)
2. 소유주들의 의견반영이 어려울수 있습니다.  사업시행자 지정이후엔 신탁사의 의견대로 사업이 진행될 가능성이 높습니다.  또한 신탁사의 이익이 최우선이되고, 소유주의 이익은 후순위로 밀리게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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신탁방식의 재건축이 정말 큰 장점과 단점이 존재하는데요.
요즘엔 재건축 사업이 너무 진행이 잘안되다보니 많이들 신탁방식 재건축을 추진하는것으로 보여집니다.
아무래도 속도가 나야 사업성도 의미가 있는것아닐까 하는 생각입니다.

 

 

 

여의도는 현재 시범,한양,공작 아파트가 신탁방식의 재건축을 진행하고있고
후발주자로 삼익아파트, 은하아파트도 신탁방식의 재건축을 추진하고있습니다.

 

개인적인 생각으로는 조합방식보다 빠른 신탁방식의 사업을 추진하여 지역의 가치를 더 높였으면 하는 바램입니다.